Mayo29

LOS CONTRATOS DE "RENTA ANTIGUA” PARTE I. ARRENDAMIENTOS DE LOCAL.

Categories // Arbitraje y Procesal

LOS CONTRATOS DE

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Los denominados por la mayor parte de los ciudadanos “contratos de renta antigua” se refieren a los contratos de arrendamiento, tanto de vivienda como de local, regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Estos contratos protegían sobremanera la figura del arrendatario, de tal modo que, se reconocía una prórroga forzosa del contrato de arrendamiento obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario, lo que significaba que dejaban -y siguen dejando-  a plena voluntad del inquilino la vigencia del contrato, posibilitando la perpetuidad del contrato de arrendamiento durante toda la vida del arrendatario.

Para más abundamiento se reconocía la figura de la subrogación del cónyuge del arrendatario, por lo que, la vigencia del contrato podía prolongarse hasta el fallecimiento del cónyuge supérstite. Lo que suponía para la figura del propietario arrendador una limitación absoluta a su derecho de uso y disfrute de su propiedad durante la vida del inquilino y su cónyuge.

Con la llegada de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 se suaviza esta situación, tan favorecedora para el arrendatario y limitativa para el arrendador, regulándose este tipo de contratos  en las disposiciones transitorias  segunda, tercera y cuarta.

 

El caso de los arrendamientos de local anteriores a 9 de mayo de 1985, esto es, que se regulen por la LAU de 1964.

 

La vigente Ley de Arrendamiento Urbanos de 1994 en su disposición transitoria tercera regula este tipo de contratos limitando su vigencia.

 

En el presente artículo vamos a abordar exclusivamente los arrendamientos  cuyo arrendatario es  persona física.

 

En estos casos, los contratos se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

 

En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.

 

En los arrendamientos de local hay que tener en cuenta que existe la posibilidad de que el arrendatario transmita el negocio, en estos casos:

 

  • La subrogación del cónyuge no podrá tener lugar  cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

 

  • La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar, cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.

 

Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.

 

Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años.

 

* Maite Sancho Campos, abogada en Pedrós Abogados.

 

Mayo20

LA RESPONSABILIDAD PENAL DE LAS SOCIEDADES MERCANTILES.

Categories // Penal

LA RESPONSABILIDAD PENAL DE LAS SOCIEDADES MERCANTILES.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
La entrada en vigor en próximo 1 de julio de 2015, de la Ley Orgánica 1/2015, de 30 de marzo, por la que se modifica el Código Penal español, supone la reforma más profunda efectuada en el mismo desde su aprobación por la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre del Código Penal.
 
Con ella se modifican 252 de sus artículos, y se suprimen 32 de ellos. 
 
Una de las mayores enmiendas, ha sido la mejora técnica en la regulación de la responsabilidad penal de las personas jurídicas -responsabilidad introducida en nuestro ordenamiento jurídico por la Ley Orgánica 5/2010, de 22 de junio-, con la finalidad de delimitar adecuadamente el contenido del “debido control” que de obligado cumplimiento es exigido para con las mismas sociedades mercantiles. 
 
Al efecto, quedará modificado el artículo 31 del Código Penal, artículo 31 bis del mismo cuerpo legal, e introducido el artículo 31 ter, artículo 31 quater y artículo 31 quinquies en el citado texto normativo. 
 
Tal como queda dispuesto en el vigente Código Penal (Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre), así como para con la nueva redacción del mismo,  (Ley Orgánica 1/2015, de 30 de marzo), la persona jurídica (representada en las personas físicas que componen los consejos de administración), será penalmente responsable, de los delitos cometidos por sus administradores o representantes legales, por aquellos que quedan autorizados para la toma de decisiones en nombre de la misma, así como por sus empleados -sujetos dependientes de la autoridad- (todos ellos en su beneficio directo o indirecto). 
 
Con base en ello, las principales novedades introducidas por la señalada Ley orgánica 1/2015, de 30 de marzo, quedan sucintamente materializadas, del siguiente modo:
 
Se extiende el régimen de responsabilidad penal a las sociedades mercantiles de carácter estatal, que ejecuten políticas públicas.
 
Para el caso de delitos cometidos por sujetos dependientes, esto es empleados, la persona jurídica quedará criminalmente responsable, única y exclusivamente, para cuando el incumplimiento de los deberes de vigilancia supervisión y control de ésta última sobre los mismos (empleados) hubiere sido “grave”. Calificación que quedará al prudente arbitrio del Órgano Judicial sentenciador, atendidas las concretas circunstancias del caso.
 
Como causa de exención de la responsabilidad penal de las personas jurídicas, se exige para con las mismas, la adopción y ejecución de un programa de prevención de delitos. Imponiéndose al efecto, lo que frecuentemente se denomina, Corporate Defense, (figura tradicional en las sociedades mercantiles anglosajonas), para el caso, Compliance Penal, y como sujeto responsable del adecuado cumplimiento normativo del mismo,  el calificado compliance officer. 
 
¿Qué es el Modelo de Prevención de Delitos? Como ha sido indicado, la reforma del Código Penal avala la atenuación y/o eximente de la responsabilidad penal de las personas jurídicas (empresas), siempre y cuando éstas, antes de la comisión del delito, hubieren adoptado eficazmente un Modelo de Prevención de Delitos (compliance penal), esto es, un modelo organizativo y de gestión, adecuado al objeto de advertir la comisión de delitos o la reducción de forma significativa, de la comisión de los mismos.
 
De conformidad con la nueva redacción del Código Penal, los señalados Compliance Penal, objeto de atención y cumplimiento por parte de las sociedades mercantiles, deberán reunir las subsiguientes características:
 
Para el caso de la comisión de delitos por parte de sujetos dependientes, esto es, empleados; 
 
A). Deberán identificarse las actividades de riesgo. 
 
B). Se establecerán procedimientos para la adopción y ejecución de decisiones en relación a dichos modelos de prevención. 
 
C). Se dispondrán los recursos económico-financieros que fueren adecuados. 
 
D). Se incluirá un sistema de denuncias interno. 
 
E). Se establecerá un sistema disciplinario que sancione adecuadamente el incumplimiento de las medidas que establezca el modelo. 
 
F). Se realizarán verificaciones y adaptaciones periódicas.
 
A las anteriores exigencias, se adiciona la obligación de designar un órgano, individual o colegiado (Compliance Officer), encargado de la supervisión del funcionamiento y cumplimiento del modelo de prevención.
 
Para el caso de la comisión de delitos por parte de los representantes legales y/o administradores de la persona jurídica, así como por aquellos que quedan autorizados para la toma de decisiones en nombre de la misma, la aplicación de la exención de la responsabilidad penal, requerirá, asimismo; 
 
A). Que los autores individuales hubieren cometido la infracción penal, eludiendo fraudulentamente los modelos de organización y prevención.
 
B). Que no se hubiere producido una omisión o un ejercicio insuficiente de las funciones de previsión, vigilancia y control, por parte del órgano de supervisión (Compliance officer). 
 
C). Que la función de control del modelo de prevención de delitos, hubiere quedado atribuida a un órgano de la entidad mercantil con poderes autónomos de iniciativa y control. 
 
¿Y en caso de incumplimiento incompleto del Compliance Penal? La reforma del Código Penal, prevé que en determinado caso, ello sea valorado como atenuante de la pena.
 
 
* Ana Montañés Berbel, abogada en Pedrós Abogados.
Mayo13

INSATISFACIÓN DE LOS CONSUMIDORES Y MECANISMOS LEGALES DE DEFENSA.

Categories // Publico

INSATISFACIÓN DE LOS CONSUMIDORES Y MECANISMOS LEGALES DE DEFENSA.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

El desarrollo económico y social se caracteriza entre otros factores, por el “consumismo”, símbolo patente en nuestra sociedad actual. Este fenómeno estimula constantemente a que las personas compren y consuman bienes, a veces de forma compulsiva, lo cual, contribuye y potencia que en nuestra vida cuotidiana nos encontremos en ocasiones con bienes adquiridos que puedan resultar defectuosos o que no cumplan con las debidas condiciones esperadas, produciéndose como consecuencia la insatisfacción de los compradores. 

¿Quién no se ha encontrado alguna vez en la situación de haber comprado un bien que adolece de algún defecto o que el mismo resulte inservible para el uso a que debía ser destinado?

Frente estas situaciones de insatisfacción por parte de los compradores existen diversos mecanismos legales que protegen y permiten a los consumidores y usuarios reclamar frente a los vendedores.

Esta protección se encuentra regulada en el Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, y en nuestro Código Civil.

Para empezar, nos detendremos en primer lugar, en la definición de consumidor y usuario que ofrece el Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios “T.R.L.G.D.C.U”, el cual define en su artículo 3 como consumidores y usuarios, a las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión, y a las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial.

Está normativa será de aplicación a las ventas de productos de consumo celebrados entre consumidores y vendedores profesionales, quedando excluidos, los contratos celebrados entre comerciantes, y entre particulares no profesionales. No se entenderán consumidores y usuarios, aquellos que adquieran el bien para destinarlo a su actividad comercial o empresarial, o adquieran el producto a fin de integrarlo en procesos de producción, transformación, comercialización o prestación a terceros, en estos casos no será de aplicación el régimen de garantías previsto en el “T.R.L.G.D.C.U”, siéndoles de aplicación las reglas generales de la contratación reguladas en el Código Civil “Régimen de saneamiento en caso de defectos o vicios ocultos en la cosa vendida” artículo 1.484 y ss. del Código Civil, y el “Régimen de cumplimiento de las obligaciones” artículos 1.101, 1.124 y ss. del Código Civil.

Como hemos anticipado, los consumidores cuentan con distintos mecanismos legales de protección para reclamar a los vendedores en los casos que haya falta de conformidad. Primero nos detendremos en el régimen de garantías de consumo que prevé el “T.R.L.G.D.C.U”, el cual establece en su artículo 114 como principio general que; el vendedor está obligado a entregar al consumidor y usuario productos que sean conformes con el contrato, respondiendo frente a él de cualquier falta de conformidad que exista en el momento de la entrega del producto.

Se establece un plazo de garantía legal de dos años, en los cuales el vendedor debe responder antes los defectos de un producto nuevo durante los dos años siguientes a su fecha de entrega, y durante el año siguiente si se tratase de un producto de segunda mano. El consumidor debe informar al vendedor de la falta de conformidad del bien comprado sin demora, en todo caso dentro del plazo de dos meses desde que descubra la deficiencia, siendo el plazo de prescripción para el ejercicio de los derechos concedido al consumidor de tres años desde la entrega del producto, según dispone el artículo 123.

El “T.R.L.G.D.C.U”, además, distingue entre garantía legal que, deriva del propio contrato de compraventa, y es la que hace responder al vendedor ante la falta de conformidad del comprador (plazo de dos años desde la entrega) y, la garantía comercial (plazo indeterminado) regulada en el artículo 125, que nace de la voluntad del garante. Esta garantía comercial constituye un plus que puede ofrecer voluntariamente el vendedor o fabricante al consumidor, y situarlo en una posición más ventajosa en relación con los derechos ya concedidos a los consumidores por esta ley.

Además, hay que tener presente que el “T.R.L.G.D.C.U”, no exige a los consumidores que su falta de conformidad tenga cierta relevancia (gravedad) para la existencia de responsabilidad en el vendedor,  a diferencia del artículo 1484 del Código Civil, que en materia de saneamiento, sí que establece como requisito para hacer responder al vendedor de los vicios ocultos aparecidos en el bien, la gravedad del defecto. El vendedor deberá responder frente los consumidores y usuarios de toda falta de conformidad manifestada por el comprador, aunque sea de poca importancia.

El artículo 117 determina que el ejercicio de las acciones que contempla el “T.R.L.G.D.C.U” será incompatible con el ejercicio de las acciones derivadas del saneamiento por vicios ocultos de la compraventa (artículos 1.484 y ss. del Código Civil), en el sentido de que si se trata de una venta de bienes de consumo sometida al ámbito de aplicación del “T.R.L.G.D.C.U”, no será de aplicación el régimen del saneamiento por vicios ocultos del Código Civil, sino que habrá que acudir a la normativa básica de protección a los consumidores regulada en el “T.R.L.G.D.C.U”.

 

Por último, haremos una breve mención a otro mecanismo contemplado en el Código Civil que ofrece protección a los compradores para los supuestos de insatisfacción  o falta de conformidad del bien adquirido, por ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado o por entrega de cosa distinta a la pactada,“aliud pro alio”. Concretamente a las acciones de resarcimiento y cumplimiento contempladas en los arts. 1.101 y 1.124 del Código Civil.

Estas acciones requieren que el incumplimiento del contrato de compraventa por parte del vendedor sea grave, sustancial, que exista inhabilidad total del objeto para obtener el fin contractual al que debía ser destinado conforme a su naturaleza. Cuando un comprador adquiere un producto “viciado” que no cumple las características genéricas exigidas al respecto con arreglo al fin para el que fue comprado, habrá un incumplimiento de la obligación de entrega o entrega de cosa distinta a la pactada,“aliud pro alio”.

No bastará cualquier carencia en las características del bien adquirido para considerar que concurre un defectuoso cumplimiento de la obligación de entrega. El desajuste de las características del producto debe ser significativo, para que la diferencia sea relevante, y sobretodo, se tiene que ver frustrada la finalidad económica del contrato por inidoneidad del objeto entregado.

Para el ejercicio de las acciones de resarcimiento y cumplimiento, se exige que haya un manifiesto incumplimiento contractual por parte del vendedor y que la falta de cualidades del bien haga inservible la entrega efectuada, hasta el punto de frustrar el objeto del contrato, con la consiguiente insatisfacción del comprador.

Estás acciones van más allá de los vicios ocultos, y requieren que exista un defectuoso cumplimiento del contrato de compraventa y que se haya entregado cosa distinta, o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina. El plazo de ejercicio de estas acciones será de quince años, según la norma general contenida en el art. 1964 CC, plazo significativamente superior al plazo para interponer acciones por vicios ocultos y las previstas en el “T.R.L.G.D.C.U”.

 

 

* Eva Colomer Girbes, abogada en Pedrós Abogados.

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