Mayo29

LOS CONTRATOS DE "RENTA ANTIGUA” PARTE I. ARRENDAMIENTOS DE LOCAL.

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LOS CONTRATOS DE

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Los denominados por la mayor parte de los ciudadanos “contratos de renta antigua” se refieren a los contratos de arrendamiento, tanto de vivienda como de local, regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Estos contratos protegían sobremanera la figura del arrendatario, de tal modo que, se reconocía una prórroga forzosa del contrato de arrendamiento obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario, lo que significaba que dejaban -y siguen dejando-  a plena voluntad del inquilino la vigencia del contrato, posibilitando la perpetuidad del contrato de arrendamiento durante toda la vida del arrendatario.

Para más abundamiento se reconocía la figura de la subrogación del cónyuge del arrendatario, por lo que, la vigencia del contrato podía prolongarse hasta el fallecimiento del cónyuge supérstite. Lo que suponía para la figura del propietario arrendador una limitación absoluta a su derecho de uso y disfrute de su propiedad durante la vida del inquilino y su cónyuge.

Con la llegada de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 se suaviza esta situación, tan favorecedora para el arrendatario y limitativa para el arrendador, regulándose este tipo de contratos  en las disposiciones transitorias  segunda, tercera y cuarta.

 

El caso de los arrendamientos de local anteriores a 9 de mayo de 1985, esto es, que se regulen por la LAU de 1964.

 

La vigente Ley de Arrendamiento Urbanos de 1994 en su disposición transitoria tercera regula este tipo de contratos limitando su vigencia.

 

En el presente artículo vamos a abordar exclusivamente los arrendamientos  cuyo arrendatario es  persona física.

 

En estos casos, los contratos se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

 

En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.

 

En los arrendamientos de local hay que tener en cuenta que existe la posibilidad de que el arrendatario transmita el negocio, en estos casos:

 

  • La subrogación del cónyuge no podrá tener lugar  cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

 

  • La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar, cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.

 

Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.

 

Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años.

 

* Maite Sancho Campos, abogada en Pedrós Abogados.