Arbitraje y Procesal

Mayo29

LOS CONTRATOS DE "RENTA ANTIGUA” PARTE I. ARRENDAMIENTOS DE LOCAL.

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LOS CONTRATOS DE

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Los denominados por la mayor parte de los ciudadanos “contratos de renta antigua” se refieren a los contratos de arrendamiento, tanto de vivienda como de local, regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Estos contratos protegían sobremanera la figura del arrendatario, de tal modo que, se reconocía una prórroga forzosa del contrato de arrendamiento obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario, lo que significaba que dejaban -y siguen dejando-  a plena voluntad del inquilino la vigencia del contrato, posibilitando la perpetuidad del contrato de arrendamiento durante toda la vida del arrendatario.

Para más abundamiento se reconocía la figura de la subrogación del cónyuge del arrendatario, por lo que, la vigencia del contrato podía prolongarse hasta el fallecimiento del cónyuge supérstite. Lo que suponía para la figura del propietario arrendador una limitación absoluta a su derecho de uso y disfrute de su propiedad durante la vida del inquilino y su cónyuge.

Con la llegada de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 se suaviza esta situación, tan favorecedora para el arrendatario y limitativa para el arrendador, regulándose este tipo de contratos  en las disposiciones transitorias  segunda, tercera y cuarta.

 

El caso de los arrendamientos de local anteriores a 9 de mayo de 1985, esto es, que se regulen por la LAU de 1964.

 

La vigente Ley de Arrendamiento Urbanos de 1994 en su disposición transitoria tercera regula este tipo de contratos limitando su vigencia.

 

En el presente artículo vamos a abordar exclusivamente los arrendamientos  cuyo arrendatario es  persona física.

 

En estos casos, los contratos se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

 

En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.

 

En los arrendamientos de local hay que tener en cuenta que existe la posibilidad de que el arrendatario transmita el negocio, en estos casos:

 

  • La subrogación del cónyuge no podrá tener lugar  cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

 

  • La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar, cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.

 

Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.

 

Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años.

 

* Maite Sancho Campos, abogada en Pedrós Abogados.

 

Abr20

La doctrina del Tribunal Supremo entorno a las cláusulas suelo: vergonya, cavallers, vergonya.(I)

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La doctrina del Tribunal Supremo entorno a las cláusulas suelo: vergonya, cavallers, vergonya.(I)
 
La Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 vino a sentar un incomprensible e injustificado precedente jurídico al afirmar que, pese a que las cláusulas suelo eran nulas por haber sido introducidas con falta de transparencia y sin conocimiento de los consumidores hipotecados en claros supuestos de mala praxis y negligencia bancaria, no procedía aplicar el efecto retroactivo que el art. 1.303 del Código Civil otorga a la nulidad: “los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato” sino, únicamente, devolver lo indebidamente cobrado de más sólo y exclusivamente desde el fallo de la referenciada sentencia, 9 de mayo de 2013.
 
La razón esencial y única por la que el Tribunal Supremo modificó su más que asentada y unánime doctrina declarando la irretroactividad de la nulidad es el posible “perjuicio al orden público económico” que podía producirse si las entidades bancarias que, con mala praxis y negligencia, habían introducido dichas cláusulas, tenían que devolver a sus clientes lo indebidamente cobrado en exceso. La perplejidad que causó esta justificación entre los letrados ya ha sido reiteradamente reflejada por este despacho profesional en sus demandas relativas a cláusulas suelo, donde, literalmente, hemos dicho:
 
“Resulta cuanto menos chocante la alusión al posible grave perjuicio al orden público económico digamos, bancario; pero sin señalarse nada por el TS y dejando en situación de desamparo al orden público económico, digamos, de los consumidores. El desamparo de las decenas de miles de contratantes de hipotecas afectados por la inclusión, con falta de transparencia y sin negociación individual ni aviso de su introducción, de cláusulas abusivas y desequilibrantes de las obligaciones de las partes. 
 
Por tanto, pareciera que el TS dicta jurisprudencia donde no solo no se protege a la parte que se encuentra en inferioridad, el consumidor respecto al empresario, como es deber de proteger señalado tanto la normativa española y europea ya citada; sino que hace de esa situación de desamparo criterio jurisprudencial asentado a seguir por el resto de tribunales”.
 
Aparte de la perplejidad causada entre abogados y clientes, la discusión y polémica surgida por esta “novedosa” forma de aplicar irretroactivamente la nulidad contractual no solo en España sino en otros países de nuestro entorno no se hizo esperar y, de inmediato, el debate salto a la doctrina, la jurisprudencia y a los medios de comunicación. La doctrina, mayoritariamente, se ha mostrado contraria al fallo del Tribunal Supremo por cuanto la propia jurisprudencia del Alto Tribunal ha señalado a lo largo de su historia que, declarada la nulidad de un contrato o cláusula, los contratantes deben restituirse lo dado en su cumplimiento.
 
A nivel de juzgados y tribunales el asunto no ha sido tan sencillo por cuanto, existiendo un precedente judicial del Tribunal Supremo, los órganos jurisdiccionales inferiores se ven vinculados a seguir dicho criterio marcado por el órgano superior. Multitud de Juzgados y Audiencias Provinciales han remarcado, para desvincularse de la nueva interpretación de la nulidad irretroactiva del Tribunal Supremo que, en tanto existen cientos de sentencias anteriores donde el Alto Tribunal aplica la nulidad retroactiva, una única sentencia no puede modificar un criterio histórico y unánime.
 
Por tanto, las primeras voces discrepantes que se alejaban de la doctrina del Tribunal Supremo no se hicieron esperar y así, entre otros muchos, a lo largo de todo el territorio diferentes Juzgados y Audiencias Provinciales se alejaron del fallo del Alto Tribunal, volviendo a la senda de la nulidad contractual retroactiva tal y como la aplica el art. 1.303 del Código Civil y del resto de sentencias y jurisprudencia asentada del Tribunal Supremo hasta la fecha.
 
Como consecuencia de esta situación, determinadas Audiencias Provinciales se manifestaron a favor de la retroactividad (y de devolver lo indebidamente cobrado en exceso a los hipotecados desde el principio) o de la irretroactividad (devolver lo indebidamente cobrado solo desde la fecha de la primera sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo 2013). Así, si usted reside y había contratado su hipoteca en provincias como Valencia, Madrid, Asturias o Toledo, usted vería como su entidad bancaria, si le había introducido sin transparencia una cláusula suelo, le devolvería todo lo que usted había pagado de más. Pero si usted había “tenido la mala suerte” de residir y contratar su hipoteca en provincias como Castellón, Mallorca, Ávila o Cádiz, usted vería tras probar y afirmar que su banco le había engañado y declarar el juzgado esta circunstancia, únicamente le devolverían lo que usted había pagado de más desde el 9 de mayo de 2013.
 
Los argumentos a favor de la retroactividad son, a nuestro entender, de mucha mayor entidad y solidez jurídica, y se pueden resumir en los siguientes:
 
1º) El criterio e interpretación históricos seguidos por el Tribunal Supremo a lo largo de cientos de sentencias prevalecen contra una única sentencia, que además no sienta jurisprudencia al necesitarse al menos dos sentencias en el mismo fallo.
 
2º) El ordenamiento jurídico prevalece sobre la jurisprudencia según el sistema de fuentes.
 
       2ºA) El Código Civil prevalece sobre la jurisprudencia.
 
       2ºB) La LGDCU 2007 y la Directiva 93/13 Cláusulas Abusivas prevalecen sobre la jurisprudencia.
 
3º) Diferente supuesto de hecho de la STS 9 mayo 2013 y los de individuos específicos: acción colectiva y de cesación frente a acción individual y de nulidad.
 
       3ºA) Acción colectiva examinada por el TS frente a acción individual.
 
       3ºB) Acción de cesación examinada por el TS frente a acción de nulidad.
 
La bondad y eficacia de estos argumentos esta constrastada por cuanto han sido reflejados y fundamentados en multitud de demandas que este despacho profesional ha visto estimadas en diferentes juzgados y tribunales de la Comunidad Valenciana. Una gran mayoría de Juzgados y, especialmente, Audiencias Provinciales de nuestro país habían venido a corregir y enmendar el incomprensible e injustificado criterio interpretativo de la nulidad irretroactiva llevado a cabo por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 9 de mayo de 2013, para tranquilidad y garantía de respeto de sus derechos de los consumidores hipotecados.
 
En el siguiente post analizaremos la situación actual de esta polémica a tenor de las nuevas Sentencias del Tribunal Supremo de 23 y 25 de marzo de 2015, donde parece que nuestro Alto Tribunal, vuelve a tropezar no dos sino tres veces con la misma piedra devolviendo, por tanto, la preocupación e inseguridad tanto a los jueces y letrados como a los hipotecados.
 
* Por Alberto Aznar Traval, abogado de PEDROS ABOGADOS, despacho miembro de HISPAJURIS.
Abr07

Divorcio, ¿problema o solución?

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Divorcio, ¿problema o solución?
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
Vivimos una realidad en la que  alrededor de la mitad de los matrimonios terminan en divorcio. 
Durante el año 2013 se produjeron un total de 100.437 sentencias de divorcios, separaciones y nulidades, lo que supuso una tasa de 2,1 por cada 1.000 habitantes.
Por tipo de proceso, se produjeron 95.427 divorcios, 4.900 separaciones y 110 nulidades. Los divorcios representaron el 95,0% del total, las separaciones el 4,9% y las nulidades el 0,1% restante .
Del total de divorcios, el 75,4% fueron de mutuo acuerdo y el 24,6% contenciosos. Por su parte, el 83,9% de las separaciones fueron de mutuo acuerdo y el 16,1% contenciosos. 
El divorcio y/o la separación es una situación que en un principio puede parecer que sólo tenga causas y consecuencias negativas, pero si ahondamos en la raíz del asunto, el divorcio y/o la separación es la solución que pone fin a una situación verdaderamente angustiosa, que saca en muchas ocasiones lo peor de las personas.  
La ruptura de la pareja, así como el cese de la convivencia conjunta es, en numerosas ocasiones, la solución al conflicto que se vive en el núcleo familiar. En muchos entornos familiares este tipo de conflictos se dirimen a base de gritos, insultos y comentarios mal intencionados que hacen que se pierda la noción real de cómo afrontar una situación tan delicada como una ruptura.
Por ello, es necesario acudir a un experto en la materia, el cual explicará con todo sumo de detalles las dos clases de procedimiento que pueden resolver judicialmente la ruptura del matrimonio: un proceso de mutuo acuerdo o, por el contrario, un proceso contencioso.
El primero de ellos se resuelve llegando a un pacto de convivencia familiar por parte de los implicados, siendo asesorados por un tercero, el abogado. En dicho pacto de convivencia se acordarán los temas que les preocupan, teniendo en cuenta los intereses de ambas partes y conforme a derecho. Los temas a tratar en dicho pacto consistirán en la disolución y partición del régimen económico matrimonial o de bienes comunes, uso y disfrute de la vivienda conyugal y la estipulación, o no, de la pensión compensatoria, entre otros muchos contenidos inherentes a la vida en común. En el caso de haber hijos en el matrimonio se deberán regular el régimen de guarda y custodia, vacaciones de los hijos, los gastos ordinarios y extraordinarios  de los mismos, actividades extraescolares y un gran etc. 
En segundo lugar, para el caso en que las partes no se vean capaces de llegar a un acuerdo, también existe una solución, el procedimiento contencioso. En dicho procedimiento cada una de las partes acudirá al juzgado acompañado de su abogado, que defenderá los intereses de su representado. Sin olvidar que en última instancia, todas las cuestiones enumeradas en el párrafo anterior las decidirá un tercero,  que no es otro que el juez mediante sentencia.
 ¿Cuál sería la forma menos gravosa para afrontar una ruptura del vínculo matrimonial? Sin lugar a duda la solución menos perjudicial sería  la colaboración y el acuerdo alcanzado por las dos partes, puesto que los propios cónyuges serán los que decidan sobre todas las cuestiones que hasta ahora han compuesto el núcleo familiar. Hay que tener en cuenta que tanto la separación como en el divorcio con hijos conllevan que un único núcleo familiar, de repente se convierta en dos núcleos diferenciados que tienen en común el cuidado de los hijos. 
En el caso de que existan hijos sus derechos e  intereses deben ser respetados, siendo obligación del Ministerio Fiscal  defenderlos para que no se vean vulnerados.
En muchas ocasiones los procesos de divorcio y/o separación se complican debido a que las partes dejan de ser objetivas; pierden la noción de la realidad dejándose llevar por los sentimientos negativos que en numerosas ocasiones son inherentes a las rupturas de pareja. Cuando hablamos de sentimientos negativos nos referimos a la venganza,  los celos,  los reproches, al egoísmo, entre muchísimos otros que dificultan el entendimiento de las partes.
Si por el contrario en un proceso de ruptura quedan de lado los sentimientos negativos o dañinos, es mucho más sencillo que las partes hablen entre ellas y lleguen a un acuerdo en casi todos los puntos a tratar. Dicho pacto  será más eficaz que aquel que sea decidido por un tercero, puesto que, habrán acordado dichos puntos de acuerdo con los intereses de ambas partes, siendo su cumplimiento  mucho más sencillo. 
Ambas soluciones son válidas, en tanto y cuanto, ponen solución a una crisis familiar. La realidad es que un  proceso de mutuo acuerdo es mucho más breve y  ajustado a los intereses de ambas partes, siendo el procedimiento más utilizado en nuestro territorio para solucionar las rupturas matrimoniales. 
 
* Por Maite Sancho Campos, abogada de Pedrós Abogados, despacho miembro de Hispajuris.
**Fuente Imagenes: Antena 3 Television y La Vanguardia
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